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  在調查中，記者還瞭解到一些地產商的"非常規"融資方式，比如地產商與私募合作成立某項目公司，然後對資金方稱有項目目前急需資金，同時對項目方表示有資金需要找項目投資。

中小房企自建貸款公司 變身 影子銀行一部分

  在上一輪樓市調控中，崔志堅的房地產公司在珠三角的多個二三線城市同時開展瞭幾個中高端項目，卻不料銷售遇阻。承受著資金鏈緊張的壓力，崔志堅說自己"幾乎感受到死神的力量"。

  "如果單純地為房地產項目融資借債，不僅銀行、銀信合作會拒絕，就連貸款公司也無法正面獲得融資審批。"崔志堅剛從私募公司挖過來的項目總監黃先生向記者解釋，"隻好打擦邊球，用崔先生的公司以及其他非房地產的實業項目充當北區農地貸款率利最低銀行比較中間角色，通過打包抵押、重復抵押等辦法掩飾那些房地產項目的真實性。"目前，崔志堅已經找到瞭三個房地產項目，正在開展該項業務。

  與大半年前見到記者時的苦悶不同，最近廣州某小型房企總經理崔志堅(化名)心情好瞭很多。曾想逃離房地產行業的他告訴記者，"國五條"地方細則的嚴厲程度低於預期，現在他已經挖掘出"新的商機"。

  參與民間借貸

  據上海一券商資管向記者透露，目前已有證券公司在考慮與地產商合作成立項目公司，以獲得地產項目的收益，同時緩解房企資金緊張的困境，但目前仍然在摸索模式。事實上，這一想法已經在私募踐行，地產商借助私募融資已有比較成熟的模式。

  他告訴記者，當時他幾乎每日都在聯系中小額貸款、高利貸，"其他正規渠道幾乎都停止瞭貸款，高利貸最容易拿到錢，月息5分、5.5分都有，當天批次日到款。"

  在與民間借貸打交道的過程中，他發現瞭房企及下屬項目公司秘密進行的"賺錢通道"。"他們手上的項目不多，卻能用項目從銀行貸款，甚至可以通過銀信合作的渠道，獲得融資。"崔志堅告訴記者，"但是，他們的錢卻不投在房地產項目，而是投向瞭其他急需資金的房企，高息給他們貸款。"

  "兩個定位"則指的是，首先公司定位在二三線城市那些重在城鎮化建設的小型項目公司或建築公司；此外公司為他們提供資金支持和後續管理，重在項目的盈利預期管理，而非簡單的"輸血"。

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  簡單而言，他入股一傢相熟的中小額貸款公司，兩者達成協議，一方面，崔志堅的房企需要給該中小額貸款公司尋找房地產項目；另一方面，該中小額貸款公司則以項目的收益分成作為向金融機構擔保的條件。

  緩解瞭自身的資金壓力後，崔志堅從中得到啟發，希望打通類似的"賺錢通道"。經過一段時間的考察，崔志堅定下瞭"一種模式，兩個定位"的操作計劃。

  這樣一來，崔志堅的公司所扮演的便是"搭橋"角色，既可以通過這些找來的項目擴張土城區二胎資產，提升自身的盈利預期，應對項目逐漸減少的短板，又可以借助這些項目和第三方借貸公司為自身提供能夠具備融資能力的擔保資質，拓展再融資能力。

  "我們公司從事的業務與上述情況類似，而公司股東組成十分復雜，由多個不同規模房企下屬的項目公司組建而成。"廣州番禺某投資公司的項目總經理告訴記者。

  影子銀行向房地產"輸血"

  事實上，房地產的持續升溫與"影子銀行"源源不斷的資金支持有著很深的關系。對沖基金Pivot資本認為，"影子銀行"體系不斷增長，顯示出中國房地產賴以生存的信用體系出現瞭諸多金融脆弱性。

  如今，部分房企變身成為"影子銀行"的一部分，衍生出民間借貸的利益鏈條。事實上，這與金融機構至今依然願意不斷變相地給房企提供資金支持有關。由於與房地產相關的資金充足程度在市場上並不對等，才有瞭讓金融機構和房企能夠從中賺取"差價"的空間。

  隨著各種金融機構覬覦房地產所帶來的可觀利益，地產商融資渠道的"另類"選擇也越來越多。

  記者瞭解到，2012年，國元證券就通過旗下投資子公司--國元創新向地產項目輸血4.6億元。

  本報記者瞭解到，像崔志堅這樣在資金鏈緊張中"喘過氣來"的房企，已尋覓出一條融資新通道，其通過與其他中小額貸款公司合作，甚至獨自建立投資公司、中小額貸款公司、典當行等方式為項目融資。

內容來自sina新聞



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-04-27/08302786489.shtml

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