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● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

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統計顯示，佳兆業上半年土地支出房屋信貸銀行貸款全省皆可處理汽車貸款是2012全年的2倍多，平均土地成本更是去年的3.7倍。2012年，佳兆業斥資45億獲取土地243萬平米，平均土地成本1858元/平米。

"一、二線城市就算房價再高也總有需求支撐，三、四線卻恰恰相反。"一位上市房企高層告訴新浪樂居，對三年前高調進軍三、四線城市的佳兆業印象深刻，與之類似的諸多房企都為繞開限購令交瞭學費，眼下諸多偏遠地區中斷的項目工程就是明證。

在廣州，佳兆業連同合作夥伴斥資64.3億元拿下黃浦區南玻地塊和白雲區同寶路地塊，樓面地價分別高達1.18萬元/平米與2.56萬元/平米，均超周邊在售項目的均價。廣東保利董事長餘英預測，同寶路項目開售價5萬元/平米才能保證利潤。

高負債博未來

在捕捉到一、二線市場的積極信號後，佳兆業開始加速吞地以跳出"火坑"。廣州的兩幅地王為其激進的區域轉舵提供瞭註腳。

在8月15日舉辦的中期業績發佈會上，因上半年中心城市貢獻額過半，包括佳兆業集團主席郭英成在內的一眾高管對公司前景表現出樂觀態度："公司未來以做強、做大為主，希望在一、二線城市有大的跨越。"

從2010年開始，為躲避一、二線城市調控重拳，克服限購令的殺傷，佳兆業轉向低級別城市。2011年，佳兆業在江陰、鞍山、營口、葫蘆島、東莞等三、四線地區獲取大量土地儲備，當年平均土地成本低至1208元/平米。

佳兆業在一線樓市手筆越玩越大，但投資者卻擔憂其在三四線城市的推盤和銷售。中報顯示，"持作銷售的已落成物業"高45億，在存貨中占比高達10.6%。在實行房屋預售制的房地產業，無疑這是一個很高的比例。東莞、惠州、江陰、營口等三、四線城市的項目去化不力，從去年一直延續到瞭今年上半年。

伴隨樓市旺銷，上半年佳兆業簽約銷售額110億元，同比大增71%，完成瞭全年220億銷售目標的一半。由於下半年推盤量更大，有分析認為佳兆業有望在年尾以260億元銷售額沖刺TOP20榜單。

與央企背景的開發商相比，民企開發商資金成本明顯高昂。2012年，佳兆業利息支出16.4億元，與扣除物業評估增值後的核心凈利潤相當。以當年末154億元借款額簡單計算，借貸成本高達10.6%。2013年上半年，佳兆業包括5.2億元溢價在內的利息支出已經高達16.3億元，是同期全部凈利潤的1.6倍。

廣州中原地產項目部總經理黃韜認為，現在佳兆業大手筆吞地，賭的是房價會持續上漲，而這關乎未來2-3年政府調控力度與市場冷暖。

在2013中報中，佳兆業透露，今年以來，已斥資86.5億獲取土地儲備125萬平米，其中66億投向廣州、上海、深圳和杭州。這還不包括它6月初聯合廣州裕瑞以45.6億拿下的南玻地塊，目前尚不清楚二者地價款分擔比例。

而且，"佳兆業的拿地潮可能將告一段落，短時間繼續大手筆拿地將進一步推高負債率，將再次觸發負債率上限條款，它儲備的財務資源隻能支撐起目前的拿地規模。後續土地支出將有賴於銷售回籠。"

在盛富資本總裁黃立沖看來，佳兆業等大中型開發商紛紛回流一、二線地區，標志早先深耕三、四線的房企戰略宣告失敗："三、四線城市面臨產業薄弱與人口流出的威脅，對房企來說無疑是'火坑'"。

輝立證券分析師陳耕表示，佳兆業在三、四線城市積壓瞭大量庫存，消化速度與發達地區差距明顯，長期看還將拖累業績。

這並非杞人之憂。在佳兆業2480萬平米的土地儲備中，大本營所在的珠三角地區有900萬，其中位於惠州博羅縣的東江新城建築面積高達433萬平米。在另一個土儲備重鎮環渤海區域，鞍山水岸和葫蘆島東戴河項目規劃建面分別高達136萬平米和174萬平米。

佳兆業轉舵

不過，也有觀點認為，佳兆業在中心城市的潛在土地儲備量要高出其公開披露的數據。2012年報顯示，佳兆業在深圳擁有五個開發項目，土地儲備合計123萬平米。其中，位於寶安龍華的城市更新項目深圳佳兆業城市廣場建築面積高達近百萬平米。佳兆業、華潤置地在深圳城市更新項目中的強勁表現，給同城的萬科、中海、金地等大牌開發商構成巨大壓力。

在深圳業界，佳兆業擁"舊改之王"稱號，其掌門人郭英成在介入舊改時，談判風格個性、兇悍，遠超同城國企。其同時運作多個城市改造項目，由於處於一級開發階段，未拿到土地證不能立即充盈土地儲備，但深圳舊改土地的釋放潛力不容忽視。

但是，這並非一日之功。一輪迅猛的中心城市補倉後，佳兆業目前在一線和省會城市的土地儲備占比也隻有27.5%。

180度轉舵重回一二線

"面粉"壓倒性貴過"面包"的視覺沖擊背後，是佳兆業區域佈局的重大調整。它正從三、四線區域轉向中心城市，目標是提升土地儲備含金量。

在郭英成眼裡，市場前景會保持樂觀，這是佳兆業轉向一、二線的底氣。"目前調控的意圖已不像前兩年那麼強烈，政策環境會越來越好，市場需求也很旺盛。"在業績發佈會上，郭英成說。

連續吞地迅速抬升瞭佳兆業的負債率。與本輪拿地潮相呼應，從2012年9月開始，佳兆業入內房股發債大軍，合計發行優先票據13億美元和優先債券18億元人民幣。截至今年6月30日，佳兆業總借款高達196億元，凈負債權益比高達82.4%，處於中資地產股的高端。

佳兆業用發債募得資金，提前償付此前除可換股債券之外的全部債券融資，包括6.5億美元優先票據和28億元人民幣優先債券/信托借款，剩餘資金用於拓展項目和補充流動資金。

新浪樂居深度報道記者@張盈@董文艷/文

有投資人向新浪樂居分析，由於優先票據通常對企業的負債率有嚴格的限定，佳兆業提前還債務，可能是為瞭與債權人達成和解，通過提前償付可轉債之外的全部債券融資，佳兆業支付瞭昂貴的"贖身費"。

但等到項目真正入市，佳兆業卻未如設想打開理想的銷售局面。房企紮堆擠壓瞭有限的市場空間，且人口不斷流出，供過於求致房價一路走低。2012年，佳兆業銷售額173億，僅高出2011年13.4%。在2012年的豐收年景裡，佳兆業表現隻能算差強人意。

佳兆業甚至在醞釀更大動作。自8月26日以來，媒體爆出，佳兆業或以60億元收購北京東長安街南側著名的爛尾項目長安8號，借此實現京城零突破。媒體引用長安8號的顧問消息源稱，"該筆交易基本落定，但尚未完成簽約。"

鑒於今年中期196億元有息負債額創出新高，而且大部分為長期債務，佳兆業的利息支出長期居高不下--這意味著，債權人在佳兆業這裡得到瞭充實的幸福感。

佳兆業區域佈局重大調整，從三、四線區域轉向中心城市。

過去數年，佳兆業避實就虛在城市圈外圍的小城市佈局，從當前三線樓市高庫存與高空置的慘烈現狀看，已經被證實是路線錯誤。半年多來，佳兆業決絕地180度轉舵，登堂之路並非坦途。沉淀在三四線城市的巨大倉位，日益提升的負債率，以及創出記錄的財務費用，已經拉響瞭警報。不過，這次決絕轉舵，無疑讓佳兆業這艘在巨浪中的小航母馳向正確的方向。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-01/20522393005.shtml

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